Vastgoed en de bedrijfsopvolgingsregeling

Hof Den Haag 20 december 2013 (BK-12/00757)

In deze zaak bestond de nalatenschap van een overledene uit een aanzienlijke vastgoedportefeuille die was ondergebracht in een BV. De aandelen in de BV zijn tegen de economische waarde opgenomen in de aanslag erfbelasting. De erfgenamen zijn in beroep gegaan tegen deze aanslag en omdat naar hun mening de zogenaamde bedrijfsopvolgingsregeling van toepassing was op de aandelen. Deze regeling geldt voor BV’s die een onderneming drijven en biedt een vrijstelling van 83%-100% van de waarde van de aandelen. De vraag die aan de orde was in deze zaak was in hoeverre een vastgoedportefeuille kan worden aangemerkt als ondernemingsvermogen.

De vastgoedportefeuille in deze procedure had een waarde van enkele miljoenen. Volgens het Hof was de omvang van de werkzaamheden die met betrekking tot de vastgoedportefeuille in de BV werden verricht zodanig, dat de cashflowpositie in de BV beter was dan bij normaal vermogensbeheer. Er was bijvoorbeeld geen sprake van huurachterstanden of leegstand en de aandeelhouders hadden jarenlange ervaring en besteedden veel tijd aan de portefeuille. Op grond daarvan concludeerde het Hof dat sprake was van ondernemingsvermogen en dat de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten in de Successiewet hierop van toepassing waren. De erfgenamen mochten daardoor een beroep doen op de bedrijfsopvolgingsregeling waardoor de verschuldigde erfbelasting aanzienlijk werd verminderd.

Deze uitspraak kan als een ‘trendbreuk’ worden aangemerkt. Tot op heden worden dit soort vastgoedportefeuilles zowel door eigenaren als door de Belastingdienst doorgaans als beleggingsvermogen aangemerkt. Dat is ook de reden dat in privé gehouden vastgoed in de meeste gevallen als box 3 vermogen (beleggingsvermogen) wordt aangemerkt en niet als box 1 vermogen (ondernemingsvermogen).

De hofuitspraak heeft daarmee een belangrijke keerzijde. Voor de erfgenamen in de betreffende zaak was het prettig dat zij aanzienlijk minder erfbelasting waren verschuldigd over de door hen verkregen nalatenschap. Maar voor eigenaren van vastgoed in box 3 kan de uitspraak veel minder gunstige gevolgen hebben. Als ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, de uitspraak van het Hof volgt, zou de kwalificatie van vastgoed in box 3 in met deze zaak vergelijkbare gevallen ter discussie kunnen worden gesteld. Dit vastgoed zou dan mogelijk thuishoren in box 1, waarin de rendementen worden belast met maximaal 52% inkomstenbelasting. En dat is iets waar veel vastgoedeigenaren niet aan moeten denken!

Het is afwachten hoe de Hoge Raad zal beslissen in deze zaak. Het advies aan erfgenamen van met deze zaak vergelijkbare vastgoedportefeuilles is om in afwachting van de uitspraak van de Hoge Raad (pro forma) bezwaar aan te tekenen tegen de aanslag erfbelasting.